農(nóng)村征地評(píng)估程序及流程

　　1、辦理用地申請(qǐng)

　　用地單位需要征用土地進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的區(qū)縣國土房管局提交相關(guān)文件、資料，提出用地申請(qǐng)。

　　2、擬定征地方案

　　行政主管部門收到用地單位提出的用地申請(qǐng)后，應(yīng)自申請(qǐng)之日起30日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、工地方案。

　　3、征地審查

　　國土房管局根據(jù)各項(xiàng)征地相關(guān)方案編制建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說明書，并報(bào)送同級(jí)人民審核。

　　4、征地審核與批復(fù)

　　行政主管部門收到建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說明書和有關(guān)方案后，對(duì)文件資料符合條件的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)報(bào)經(jīng)同級(jí)人民審核。

　　5、征用土地方案的公告

　　征用農(nóng)民集體所有土地的，征用土地方案應(yīng)當(dāng)在被征用土地所在的村、組內(nèi)以書面形式公告，其中征用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民所在地進(jìn)行公告。

　　6、制定征地補(bǔ)償安置方案

　　區(qū)縣國土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬定征地補(bǔ)償、安置方案。

　　7、征地補(bǔ)償、安置方案的公告

　　有關(guān)人民的國土房管部門會(huì)同有關(guān)部門根據(jù)批準(zhǔn)的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬定征地補(bǔ)償、安置方案并予公告。

　　8、補(bǔ)償安置的實(shí)施

　　區(qū)縣國土房管局應(yīng)當(dāng)依照征地補(bǔ)償、安置費(fèi)方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

　　9、頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書

　　《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》中華人民共和國建設(shè)部令第142號(hào)

　　第四章 估價(jià)管理

　　第二十四條 從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　房地產(chǎn)估價(jià)的具體業(yè)務(wù)范圍如下：

　　1、房地產(chǎn)抵押、出資、處置價(jià)值評(píng)估;

　　2、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估;

　　3、司法仲裁涉及的房地產(chǎn)價(jià)值鑒定評(píng)估;

　　4、企業(yè)重組、改制土地價(jià)值評(píng)估;

　　5、土地出讓價(jià)格評(píng)估;

　　6、土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地評(píng)估;

　　7、司法仲裁中涉及的土地評(píng)估;

　　8、征收土地稅費(fèi)涉及的土地評(píng)估;

　　9、其他目的的土地/房地產(chǎn)評(píng)估。

　　房地產(chǎn)估價(jià)，全稱為房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估。臺(tái)灣稱其為"不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)";香港稱其為"物業(yè)估價(jià)"，都是一個(gè)意思。房地產(chǎn)估價(jià)，是指估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的一種活動(dòng)。

　　估價(jià)目的，是指估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)目的具體可以分為土地使用權(quán)出讓、作價(jià)入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、納稅、征地和房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)(如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、合并兼并等);估價(jià)結(jié)果的價(jià)格類型也可分為土地出讓、入股價(jià)格、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、投保價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格和投資價(jià)格等等。需要指出的是，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)的結(jié)果。因?yàn)楣纼r(jià)目的的不同，相應(yīng)的估價(jià)原則、因素和采用的估價(jià)方法就有可能不同。

　　中合益德資產(chǎn)評(píng)估公司可以做的評(píng)估類目：

　　1、種植業(yè)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)：用材林、園林、果樹、綠化樹、采摘園、花卉等種植類資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù);

　　2、養(yǎng)殖業(yè)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)：各類家禽牲畜養(yǎng)殖場(chǎng)、特種養(yǎng)殖場(chǎng)、水產(chǎn)養(yǎng)殖場(chǎng)等養(yǎng)殖類資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù);

　　3、生產(chǎn)加工企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)：各類加工廠、生產(chǎn)企業(yè)、制造企業(yè)、食品廠等生產(chǎn)制造類資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù);

　　4、生活服務(wù)類資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)：賓館、飯店、農(nóng)家樂、停車場(chǎng)、菜市場(chǎng)、加油站、旅游景區(qū)、商場(chǎng)、采摘園等生活服務(wù)類資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù);

　　5、各項(xiàng)固定資產(chǎn)和單項(xiàng)資產(chǎn)。

　　如需相關(guān)評(píng)估請(qǐng)來電咨詢。

　　土地評(píng)估的主要方法包括：

　　市場(chǎng)比較法：選取與評(píng)估土地類似的近期交易案例，通過對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行修正，從而確定評(píng)估土地的價(jià)值。例如，選取同區(qū)域、相似用途、相近規(guī)模的已交易土地進(jìn)行對(duì)比分析。

　　收益還原法：根據(jù)土地未來預(yù)期收益，通過合理的折現(xiàn)率將其折現(xiàn)到評(píng)估時(shí)點(diǎn)來確定土地價(jià)值。比如，對(duì)于用于出租的商業(yè)土地，可以根據(jù)預(yù)期租金收益來評(píng)估。

　　成本逼近法：以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金等，從而估算出土地價(jià)值。

　　剩余法：通過從開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值中扣除開發(fā)成本、利潤(rùn)等，倒推出土地的價(jià)值。常用于待開發(fā)土地的評(píng)估。

　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：依據(jù)公布的基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合評(píng)估土地的具體情況進(jìn)行系數(shù)修正，確定其價(jià)值。

　　這些方法在實(shí)際應(yīng)用中通常會(huì)結(jié)合使用，以提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。

　　評(píng)估師在日常的工作中，遇到宅基地怎么做評(píng)估呢?

　　有哪些注意事項(xiàng)呢?

　　宅基地評(píng)估的難點(diǎn)?

　　一是宅基地權(quán)能界定不明晰，地價(jià)內(nèi)涵無法界定;

　　二是宅基地基準(zhǔn)地價(jià)建設(shè)缺少規(guī)范依據(jù)，技術(shù)思路尚不成熟;

　　三是由于市場(chǎng)缺少可比較、可參考案例，宅基地評(píng)估采取何種評(píng)估方法依然有待探究;

　　四是多年來宅基地大部分處于隱形流轉(zhuǎn)的狀態(tài)，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)交易數(shù)據(jù)和利用方式數(shù)據(jù)獲取存在一定難度。

　　因此，厘清宅基地價(jià)值內(nèi)涵、特征及其與城鎮(zhèn)住宅用地之間的異同，是明晰宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)思路的前提，也是評(píng)估宅基地價(jià)格的難點(diǎn)和基礎(chǔ)。

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